Договор аренды (найма), в том числе найма помещения, регулируется статьями 659-692 Гражданского кодекса Польши (Kodeks cywilny). В беларусском праве к жилым помещениям применяется понятие «найм», к иным – аренда. В данной статье будет применяться в основном слово «найм».

Согласно договору найма, наймодатель обязуется предоставить нанимателю помещение в пользование на определённый или неопределённый срок, а наниматель обязуется уплатить оговорённую арендную плату. Арендная плата может выражаться в деньгах или иных видах благ.

Образец договора найма жилого помещения вместе с протоколом сдачи-приёмки можно скачать здесь.

На какой срок может быть заключён договор найма?

На определённый и неопределённый срок.

Договор найма недвижимости на период более, чем 1 год, должен быть заключён в письменной форме. Договор найма, заключенный на срок более десяти лет, считается заключенным по истечении этого срока на неопределённый срок. Договор аренды, заключенный между предпринимателями на срок более тридцати лет, считается после истечения этого срока заключённым на неопределённый срок.

Что такое кауция?

Кауция (Kaucja) – это залог. Заключение договора найма может предусматривать оплату кауции со стороны нанимателя в счёт обеспечения покрытия сумм, которые могут возникнуть в процессе найма помещения. Кауция не может превышать суммы эквивалентной 12-ти месяцам аренды данного помещения.

Важно, что кауция подлежит возврату нанимателю в течение месяца со дня выезда из жилого помещения после вычета необходимых сумм.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя регулирует Закон от 21 июня 2001 г. о защите прав нанимателей, жилищного фонда муниципалитета и о внесении изменений в Гражданский кодекс (USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Обязанности наймодателя:

1. Наймодатель обязан обеспечить эффективную работу существующих инсталляций и устройств в помещении, позволяющих нанимателю пользоваться водой, газом, теплом, электричеством, пассажирскими лифтами и другими установками и устройствами, составляющими оборудование помещения.
2. После освобождения помещения предыдущим нанимателем, наймодатель обязан заменить изношенные элементы оборудования в помещении.
3. К обязательствам наймодателя, в частности, относятся:

• поддержание помещений и оборудования, используемых жильцами для общего пользования, и прилегающей территории в исправном состоянии, порядке и чистоте;
• ремонт здания, его помещений и оборудования, указанных в пункте 1, и восстановление повреждённого здания до прежнего состояния независимо от причин, при условии, что наниматель обязан возместить убытки, возникшие по его вине;
• производить ремонт помещения, ремонт или замену инсталляций и элементов технического оборудования, в частности:

1. ремонт и замена внутренних инженерных сетей: водоснабжения, газоснабжения и горячего водоснабжения, а также ремонт и замена систем внутренней канализации, центрального отопления с радиаторами,
2. замена печей отопления, окон и дверей, полов, напольных покрытий и штукатурок.

Обязанности нанимателя:

1. Наниматель обязан содержать помещение в надлежащем техническом, гигиеническом и санитарном состоянии и соблюдать домашний порядок. Наниматель также обязан беречь и защищать от повреждения или разрушения части здания, предназначенные для общего пользования, такие как пассажирские лифты, лестничные клетки, коридоры, другие подсобные помещения и прилегающую территорию.
2. Наниматель несёт ответственность за ремонт и содержание:

• полов, напольных и настенных покрытий из керамики, стекла и другие;
• окон и дверей;
• встроенной мебели, включая ее замену;
• кухонных плит и проточных водонагревателей (газовых, электрических и угольных), ванных, душевых кабин, унитазов, раковин, которыми оборудованы помещения, включая их замену;
• электромонтажного оборудования и защиты, за исключением замены кабелей и антенного оборудования;
• печей, включая замену изношенных элементов;
• автономного центрального отопления, а если оно установлено не за счёт нанимателя, то и его замена;
• канализационных труб, включая немедленное устранение их засоров;
• других элементов помещения через:

1. покраску или оклейку обоями и ремонт повреждённых оштукатуренных стен и потолков,
2. покраску дверей и окон, встроенной мебели, кухонного, сантехнического и отопительного оборудования.

Кто осуществляет ремонт в помещении?

Кто и когда осуществляет ремонт в помещении лучше предусмотреть в самом договоре, чтобы потом не возникало коллизий между нанимателем и собственником по данному вопросу. Лучше описать кто проводит мелкий ремонт, необходимо ли производить ремонт после выселения и кто будет оплачивать ремонт в случае аварийных ситуаций (например, прорвало трубу и необходимо покрасить стену).

Согласно ГК и Закона в период найма мелкий ремонт осуществляет наниматель, крупный ремонт – арендодатель. Если необходимо выполнить ремонт без которого невозможно использовать помещение, который берет на себя наймодатель, в этом случае наниматель может установить наймодателю соответствующий срок для выполнения ремонта. Если наймодатель не выполнит работы в установленный срок, то наниматель может выполнить данные работы за свой счёт и взыскать их с наймодателя.

Может ли наймодатель увеличить сумму аренды?

Да, но только не ранее конца следующего месяца. Таким образом, после предупреждения об увеличении стоимости найма, в текущем и будущем месяце вы будете платить ещё по старой цене.

Соблюдение порядка в жилом помещении.

Наниматель помещения обязан соблюдать правила пользования помещением согласно договору, а также учитывать потребности других жильцов и соседей.

Расторжение договора.

Договор расторгается по соглашению сторон либо в срок, указанный в договоре.

При заключении договора найма на определённый срок можно предусмотреть ситуации, когда вы захотите его расторгнуть, и внести положения, регулирующие эти вопросы. К таким ситуациям могут относиться потеря работы нанимателя, необходимость смены место жительства и так далее. Это хорошее решение, поскольку позволяет обезопасить возможность расторжения договора при различных обстоятельствах.

В случае договора, заключённого на неопределённый срок, как одна, так и вторая сторона могут расторгнуть договор в сроки указанные в самом договоре.

Если сроки не указаны, то в случае если период оплаты превышает 1 месяц (например, оплата происходит 1 раз в квартал), то договор можно расторгнув предупредит за 3 месяца о расторжении, если оплата производится ежемесячно, то срок предупреждения за месяц, но на конец следующего месяца, если оплата производится ещё в более короткое время, то – 3дня, если оплата по дням – то за 1 день.

Если срок найма определён, как наймодатель, так и наниматель могут расторгнуть договор найма только в случаях, предусмотренных договором. Поэтому настоятельно рекомендуем вам учитывать это при заключении договора.

Расторжение договора по инициативе собственника.

Не позднее чем за один месяц по окончании календарного месяца собственник может прекратить правоотношения, если наниматель:

1. несмотря на письменное предупреждение, продолжает использовать помещение в нарушение договора, либо пренебрегает обязанностями, допустив причинение ущерба, либо уничтожает оборудование, предназначенное для общего пользования жильцов, либо грубо нарушает правила пользования жилым помещением, или
2. имеет задолженность по уплате арендной платы, других платежей за пользование помещением, в течение не менее трёх полных периодов оплаты, несмотря на письменное уведомление наймодателя о намерении прекратить правоотношения и установление дополнительного месячного срока для оплаты непогашенной задолженности, или,
3. сдал в аренду, субаренду или предоставил в безвозмездное пользование помещение или его часть без необходимого письменного согласия собственника.

В иных случаях собственник помещения может расторгнуть договор найма путём:

1. уведомление за шесть месяцев в связи с отсутствием нанимателя на месте проживания в течение 12 месяцев;
2. уведомление за один месяц в конце календарного месяца лицу, имеющему право собственности на другое помещение, расположенное в том же или близлежащем населённом пункте, и наниматель может использовать это помещение, если помещение соответствует условиям подменного жилищного фонда.

Не позднее чем за полгода, на конец календарного месяца, собственник может расторгнуть договор найма, если он намерен проживать в принадлежащем ему помещении, если наниматель имеет право на помещение, соответствующее по условиям подменному жилищному фонду, или если собственник предоставил ему подменное помещение.

Не позднее чем за 3 года, на конец календарного месяца, собственник может прекратить правоотношения с нанимателем, если он намерен проживать в принадлежащем ему помещении и не предоставит ему взамен помещения и наниматель не имеет права на помещение, указанное в предыдущем абзаце.

При наличии дефектов в помещении, которые представляют угрозу для здоровья нанимателя или членов его семьи, наниматель может расторгнуть договор найма без предварительного уведомления, даже если он знал о дефектах в момент заключения договора.

Образец о расторжении договора по данному основанию можно скачать здесь.

Особые обстоятельства

В случае смерти нанимателя жилого помещения в права нанимателя вступают следующие лица, которые совместно проживали с нанимателем до момента его смерти: супруг/супруга даже, если они не являются нанимателями в договоре, дети нанимателя и дети супруга, иные лица в отношении которых наниматель был обязан содержать, а также лицо, которое совместно проживало с нанимателем.