Приобретение иностранцами недвижимости в Польше

Приобретение недвижимости иностранцем в Польше требует получения разрешения. Разрешение выдается в форме административного решения министром внутренних дел, если возражение не будет подано Министром обороны, а в случае сельскохозяйственной недвижимости – также если возражение не будет подано Министром сельского хозяйства и развития сельских районов.

Кто такой иностранец согласно закону?

Иностранцем в понимании закона является:

1. физическое лицо, не имеющее польского гражданства;
2. юридическое лицо, имеющее юридический адрес за границей;
3. не обладающее статусом юридического лица объединение (компания), созданное лицами, указанными в пунктах 1 или 2, с юридическим адресом за границей и учрежденное в соответствии с законодательством иностранных государств;
4. юридическое лицо или коммерческая компания, не обладающая статусом юридического лица, с юридическим адресом на территории Польши и находящаяся под прямым или косвенным контролем лиц или компаний, указанных в пунктах 1, 2 и 3 (контролируемой считается компания, в которой иностранец или иностранцы прямо либо косвенно располагают более чем 50% голосов на собрании участников или общем собрании акционеров, в том числе в качестве залогодержателя, пользователя либо на основании соглашений с другими лицами, либо занимают доминирующее положение в понимании статьи 4 § 1 пункта 4 подпунктов b, c или e Закона от 15 сентября 2000 года – Кодекс коммерческих компаний).

Приобретение недвижимости

Приобретением недвижимости считается:

1. приобретение права собственности на недвижимость, или
2. права бессрочного пользования, на основании любого юридического события.

Условия получения разрешения

Разрешение выдается по заявлению иностранца, если:

1. приобретение недвижимости иностранцем не приведет к угрозе обороноспособности, безопасности государства или общественного порядка, а также если этому не противоречат соображения социальной политики и общественного здоровья;
2. он докажет, что существуют обстоятельства, подтверждающие его связь с Республикой Польша.

Обстоятельствами, подтверждающими связь иностранца с Республикой Польша, могут быть, в частности:

1. наличие польской национальности или польского происхождения;
2. заключение брака с гражданином Польши;
3. наличие разрешения на пребывание: о временного, за исключением разрешений, указанных в ст. 176 (разрешение на временное пребывание для жертв торговли людьми) и ст. 181 п. 1 (разрешение на временное пребывание в связи с обстоятельствами, требующими кратковременного пребывания иностранца на территории Польши) Закона от 12 декабря 2013 г. об иностранцах, или о постоянного, или о статуса долгосрочного резидента Европейского Союза;
4. членство в органе управления предпринимателей, указанных в ст. 1 п. 2 пп. 4 Закона от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами (юридическое лицо или коммерческая компания без статуса юридического лица, имеющая зарегистрированный офис на территории Польши и находящаяся под прямым или косвенным контролем лиц или компаний, указанных в пунктах 1–3);
5. осуществление на территории Республики Польша предпринимательской или сельскохозяйственной деятельности.

Правовые нормы не предусматривают формуляр заявления о выдаче разрешения на приобретение недвижимости, однако Закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами, а также Постановление Министра внутренних дел от 20 июня 2012 г. о подробной информации и видах документов, которые обязан представить иностранец, ходатайствующий о выдаче разрешения на приобретение недвижимости, определяют подробные сведения, которые должно содержать заявление.

К наиболее важным элементам, которые должны быть включены в заявление, в частности относятся данные, идентифицирующие покупателя и продавца недвижимости, указание правовой формы приобретения недвижимости, информация о происхождении финансовых средств, предназначенных для ее покупки, а также документы, касающиеся самой недвижимости, такие как выписка из реестра земельных участков вместе с фрагментом кадастровой карты и иные. В зависимости от обстоятельств конкретного дела может также потребоваться представление дополнительных документов, подтверждающих связь иностранца с Польшей, а также цель планируемого приобретения недвижимости.

Исключения из обязанности получать разрешение

Не требуется получение разрешения в случае:

1. приобретения квартиры (самостоятельного жилого помещения);
2. приобретения нежилого помещения – гаража или доли в таком помещении, если это связано с удовлетворением жилищных потребностей покупателя или собственника жилой недвижимости;
3. приобретения недвижимости иностранцем, проживающим в Польше не менее 5 лет с момента получения разрешения на постоянное проживание или статуса долгосрочного резидента ЕС;
4. приобретения иностранцем, являющимся супругом гражданина Польши и проживающим в Польше не менее 2 лет с момента получения разрешения на постоянное проживание или статуса долгосрочного резидента ЕС, недвижимости, которая в результате приобретения будет входить в общую совместную собственность супругов;
5. приобретения иностранцем недвижимости, если на день приобретения он имеет право наследовать по закону имущество продавца недвижимости, а продавец является ее собственником или бессрочным пользователем не менее 5 лет;
6. приобретения юридическим лицом для своих уставных целей незастроенных земельных участков, общая площадь которых по всей стране не превышает 0,4 га в пределах городов;
7. приобретения недвижимости иностранцем, являющимся банком и одновременно ипотечным кредитором, в порядке перехода права собственности на недвижимость в результате несостоявшихся торгов в исполнительном производстве;
8. приобретения или получения банком, являющимся юридическим лицом, указанным в ст. 1 п. 2 пп. 4, акций или долей в компании, указанной в ст. 3e, в связи с взысканием требований, возникающих из осуществленных банковских операций.

Указанные выше исключения не применяются к недвижимости, расположенной:

1. в приграничной зоне, а также
2. к сельскохозяйственным земельным участкам площадью более 1 га.

Правовое обоснование

§ ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 2017 poz. 2278);
§ ustawy z dnia 12 декабря 2013 r. o cudzoziemcach (Dz. U. 2025 poz. 1079);
§ rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudзоziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz.U. 2012 poz. 729);
§ art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1577)